Guía para entender la nueva Ley Hipotecaria
Uno de los puntos más
discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones
desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La
nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta
forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con
anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya
hipotecados podrán beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de
novación o de subrogación de su préstamo.
¿Cuáles son los beneficios
de esta Ley?
protección del consumidor,
transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad
financiera. La nueva Ley Hipotecaria podría resumirse en estos tres puntos para
tener una visión global de su objetivo. Con la protección al consumidor y la
transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta
nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su
préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas
en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos
judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH.
En cuanto a los gastos, la
norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la
hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las
copias del notario.
La Ejecución hipotecaria es
otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la
hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la
primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del
préstamo el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de
la deuda.
¿Por qué ha tardado tanto
en entrar en vigor la Ley en España?
En 2014, la Unión Europea
impulsó una norma para reforzar la protección de los consumidores que
contratara una hipoteca. Desde ese momento, los países de la UE debían adaptar
estos cambios a su jurisprudencia algo que en España se ha ido retrasando por
la inestabilidad política de los últimos años.
La Comisión Europea dio en
2016 un plazo de tres años a España para que se adaptará a la nueva norma, algo
que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy
aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de
Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados
hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto
tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos
presentaran sus enmiendas.
¿Va a afectar la nueva
norma en la oferta hipotecaria de 2019?
Que se haya aprobado la Ley
ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de
incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y
largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la Ley fija un
marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva
normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los
de tasación, con el fin de atraer a clientes.
Este es el inicio de la
diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La
'guerra hipotecaria' por captar al cliente que busca financiación para la
compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta
se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los
subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor
se adapte a sus necesidades.
¿Por qué la Ley hace tanto
hincapié en la TAE de las Hipotecas?
Muchos clientes no saben
que la TAE es el coste total de su préstamo. A la hora de elegir una hipoteca u
otra, muchos solo comparaban los tipos de interés sin tener en cuenta que podía
haber otros costes en el préstamo que no están incluidos en el TIN.
El hecho de explica la TAE
está relacionado con la transparencia, se está pidiendo a los bancos que
detallen todos los costes de su préstamo para que el cliente los conozca.
¿Se prohíben las
vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?
Sí, la Ley prohíbe las
vinculaciones. No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro
producto como condición para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las
entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de interés a sus clientes si estos
contratan, por ejemplo, el seguro de hogar.
También es verdad que el
cliente puede contratar un seguro con el banco y al año siguiente cambiarlo, en
este caso no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en
el que formalizó su préstamo. Siempre y cuando el seguro que presente al banco
tenga las mismas o mejores características.
¿La Ley facilita la
subrogación de la hipoteca?
Subrogar la hipoteca
significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este
cambio ya que desaparece la comisión de subrogación que oscilaba entre el 0,25%
y el 1%, en función del año en el que se compró la vivienda.
Es posible que algunos
bancos vean en la subrogación una posibilidad para 'robar' hipotecas a otras
entidades. Para que la 'guerra por la subrogación' no sea muy agresiva, la Ley
impone unos costes para el banco que quiere 'robar' la hipoteca.
¿Qué se ha quedado en el
tintero?
La dación en pago. Este ha
sido unos de los puntos más discutidos de la Ley, que se obligara a los bancos
a saldar la deuda del cliente con la vivienda.
Detallamos algunos de los
puntos clave que cambian con la nueva Ley Hipotecaria:
Se elevan los plazos para
la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es
el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas.
Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en
la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad
(imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la
hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El
nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a
un desahucio) a 12 meses o el 3% de la deuda. Si esta situación tenía lugar en
la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no
satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva Ley establece que el impago tendrá
que suponer el 7% de la deuda o haber un retraso en los pagos de 15 meses.
Será gratis subrogar la
hipoteca
Con la nueva regulación el
cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y
libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se
establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los
pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los
tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.
Bajan las comisiones por
amortizar el préstamo
Bajan a la mitad las
comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante
los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el
tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable
(comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
Novación de la hipoteca
Si no estás conforme con
las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la
entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.
Gastos de la hipoteca
El cliente solo pagará la
tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD,
Notaría y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen también
este gasto de forma voluntaria.
Cláusulas suelo
Quedan eliminadas de los
contratos hipotecarios. La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si
lo establecen las partes.
Vinculaciones
Las entidades no podrán
imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los
productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el
cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún
caso", si el producto tiene las mismas carteristas o mejores, la
aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por
su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
Intereses de demora
Se han rebajado los
intereses de demora planteados en la norma. Ahora se limitará a tres puntos
mientras que antes eran los tres puntos más el tipo de interés inicial.
Tasadoras
El cliente podrá elegir
libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.
Hipoteca verde
Las hipotecas verdes,
aquellas que vayan dirigidos a proyectos de inversión en eficiencia energética,
no requerirán la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en
cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Evaluación del cliente
Las entidades podrán llevar
a cabo una evaluación de la solvencia del o los solicitantes del préstamo
hipotecario antes de concederle el crédito. El usuario no tendrá que pagar el
coste de este estudio realizado por el banco.
Borrador del contrato
Los futuros hipotecados
deberán disponer del contrato hipotecario diez días antes de la firma para
poder consultarlo con tiempo y dedicación.
Información del notario
Los notarios realizarán un
cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse que entiende todas las
condiciones de su préstamo. El cliente tiene obligación de ir a notario dos
veces y esté deberá asegurarse de que entiende lo que va a firmar, en una de
éstas visitas no ira el banco.
Código de buenas prácticas
Será permanente para que
las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los
firmados antes de 2012.
Comisión de apertura
Los bancos podrán seguir
cobrando una comisión de apertura. A la hora de formalizar el préstamo muchas
entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En
este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las
que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.
La nueva norma no prohíbe
el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una
sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y
concesión del préstamo u otros similares.
Comparar tendrá premio para
los que buscan financiación
La nueva Ley es una
oportunidad para los comparadores hipotecarios. Tanto los futuros hipotecados
como los que ya están pagando una hipoteca pueden beneficiarse del servicio de
un comparador donde pueden encontrar toda la oferta hipotecaria, una
información que es gratuita para el usuario.
Lo más importante de todo
es la transparencia por lo que toda norma o Ley que vaya en esta línea es buena
para el cliente, el banco y el comparador.
Comentarios
Publicar un comentario